"En rédigeant ce présent article, nous souhaitons encourager les autorités publiques, à travers une série d'actions, à mettre sur les rails une véritable politique volontariste de production de logements à l'échelle nationale" Rémy Mouyabi

Le Congo fait partie des pays africains qui possèdent un fort taux de croissance urbaine. D'après l'enquête sur les ménages réalisée en 2005 par le Centre National des Statistiques et des Etudes Economiques (CNSEE), le taux d'urbanisation au Congo est de 65%. . Les villes de Brazzaville et Pointe-Noire hébergent près de 52% de la population urbaine nationale. La croissance urbaine congolaise nécessite des mesures garantissant des meilleures conditions de vie à la population, telles l'assainissement, la création d'emplois et la construction de logements.

La lutte contre l'habitat insalubre fait partie des priorités de la mise en œuvre des Objectifs du millénaire pour le développement (OMD). Selon l'enquête démographique et de santé menée au Congo, 64,9% des ménages en milieu urbain ne disposent pas des conditions d'hygiène décentes. Le logement est une dimension non négligeable dans la lutte contre la pauvreté qui exige de s'attaquer aux couches sociales les plus vulnérables. Au Congo, la proportion des ménages propriétaires de logements est de 59%. Mais, distribuées par strates, ces parts diminuent du milieu rural en milieu urbain. L'on note 75% des Congolais propriétaires en milieu rural, 59% en milieu semi urbain, 54% à Pointe-Noire, 43% à Brazzaville et 47% dans les autres villes du pays.

En dépit des efforts louables déployés dans bien des secteurs, notre gouvernement, est, faut il le rappeler, toujours confrontée aux problèmes de l'adéquation entre la croissance économique et les potentialités humaines et matérielles du pays. Sur le terrain de la demande sociale, l'emploi et surtout l'accès à un logement décent sont exprimés aujourd'hui comme les besoins les plus pressants, en particulier par les franges les plus pauvres de la population.

L'ampleur des besoins en logements ont amené les pouvoirs publics à définir de nouvelles orientations pour le développement du secteur. Mais ces orientations se sont en partie basées depuis bien des années, sur une approche strictement sociale de la problématique du logement, sans qu'on ne débouche sur un début ou une amorce de règlement de ce qui est toujours désigné comme "la crise du logement". Les pouvoirs publics, de même que les citoyens, ont intégré l'idée que l'accès au logement est un droit et qu'il appartient à l'Etat de le satisfaire. C'est ce qui explique qu'à une demande bien réelle, la réponse apportée a toujours été mécanique, volontariste, superficielle, c'est-à-dire, en fin de compte, politicienne.

Au regard des expériences passées et de ce qui se présentent aujourd'hui comme projets, l'on remarque que l'Etat s'investi dans une mission trop lourde, en s'impliquant dans la prise en charge presque exclusive du processus de production, de distribution et de gestion du logement. Cette approche, qui trop souvent occulte les données réelles du problème, induit en grande partie les insuffisances, les limites, les anomalies des politiques mises en œuvre. Il ne peut en être autrement, compte tenu des multiples contraintes qui pèsent sur toute tentative de recherche d'une solution durable, il s'agit :

• de la croissance démographique élevée, aggravée par l'exode rural que connait notre pays et qui s'est accéléré dés le début des années 2000, le tout engendrant toutes sortes de désordres notamment urbanistiques, exacerbés par la passivité de l'Etat et une forme de laxisme de l'administration.

• Des faibles performances de l'Etat en tant que gestionnaire et comme opérateur.

• du problème-clé du financement dont la discontinuité a fortement pénalisé la bonne exécution des programmes. L'arrivée de la Banque Congolaise de l'Habitat n'a pas encore permis de solutionner de manière adéquate le problème. 

En rédigeant ce présent article, nous souhaitons encourager les autorités publiques, à travers une série d'actions, à mettre sur les rails une véritable politique volontariste de production de logements à l'échelle nationale. En somme, nous proposons la mise en œuvre d'un vaste et ambitieux programme immobilier de plus de 50 000 logements à construire en l'espace de six ans à raison de 8 333 logements en moyenne par an, réparties dans les principales villes du pays. On est certes loin de satisfaire du coup les besoins en logement de la population en la matière ; puisqu'ils sont estimés à 13.550 unités pour les deux principaux centres urbains du pays par an, pour une offre annuelle effective de 2000 logements à Brazzaville et à Pointe Noire1. Toutes les régions du pays seront concernées. Il s'agit d'un vaste programme d'investissement direct dans le secteur du bâtiment dans tout le pays. Les bénéficiaires paieront des loyers modérés allant de 35.000 CFA à 100 000 CFA mensuels sur une durée qui varierait de 10 à 20 ans pour devenir propriétaires de leurs logements.

Il faut toutefois relativiser les données ci-dessus, car le besoins annuels estimés, tiennent aussi compte d'une frange non solvable de la population plus intéressée par le logement social ; la résolution de ce problème ne pourra se faire que dans le moyen terme. L'idée d'un changement radical en matière d'emplois et de revenus étant peu probable à très court terme, cette donne conduira inévitablement au doublement des délais ci-dessus énoncés, et influera sans nul doute sur le développement du secteur de l'habitat en limitant l'impact des efforts qui y seront consentis.

Les propositions qui vont suivre, s'articulent autour de deux volets essentiels :

• d'une part, nous proposons un programme concret de construction de logements, avec tous les détails afférents en termes de consistance physique, de typologie, de coûts estimés, de financement, etc. Si les éléments constitutifs de ce programme restent bien entendu à discuter, il faut noter que son élaboration tient compte des informations économiques les plus récentes en même temps que des conditions générales qui prévalent dans ce secteur ;

• d'autre part, une présentation est faite des contraintes les plus lourdes qui sont susceptibles de pénaliser cette activité de construction de logements dans notre pays. Face à ces contraintes, dont le caractère complexe est à souligner, une démarche volontariste des seuls pouvoirs publics ne serait certainement pas suffisante : une réflexion approfondie, prélude à une mobilisation aussi large que possible, parait indispensable pour initier des solutions globales et cohérentes permettant de valoriser au mieux l'effort qui devra être fourni en matière de production nationale de logements.

La mise en œuvre du programme immobilier

Si nous nous référons au DSRP(2), le déficit de production de logement est évalué à 11 550 logements (69 300 si nous gardons le cap de la production actuelle) contre une offre de 2000 logement/an (12 000 au bout de six ans). Ces données nous donnent une idée de l'immensité de la tâche à accomplir ainsi que des efforts que le Gouvernement épaulé par les opérateurs privés devra consentir pour venir à bout de cet épineux problème. 

1 DSRP, mars 2008

2 Document Final de Stratégie de Réduction de la Pauvreté, mars 2008

Au regard du défi à relever, le réalisme exige la mise en œuvre d'une politique   dynamique et progressive, qui mette en adéquation les objectifs du programme à lancer avec les moyens de réalisation disponibles. il est indispensable et nécessaire de se fixer comme objectif à atteindre un rythme de livraison de 4 à 5000 logements par an, un rythme qu'il faudra, surtout, arriver à maintenir sur cette période de six années. Cela représentera, faut il le souligner, un progrès non négligeable en comparaison des 2000 logements / an, produits au cours des dernières années (état et privés confondus). Un tel programme, nécessairement diversifié, permettra progressivement d'assurer la résorption du déficit et de faire face à la demande nouvelle. C'est le Gouvernement qui devra, nécessairement, en réaliser la part la plus significative.

• Proposition de ratios de production annuelle

Typologie des logements (hypothèse sur une année)

Estimation des logements (hypothèse sur une année)

Soit 3,3% du budget national

(*) L'état peut apporter chaque année durant les six ans du programme, une aide hauteur de 70 % pour le volet auto construction. Cette aide ne sera en fait qu'un fond qu'il dégagera du budget national (2,3%) soit 46 324 152 000 F CFA. Les personnes devant prétendre à cette aide devront avoir une épargne équivalente au mois de 30% du coût de la construction (terrain et viabilisation compris). Il est évident que les conditions d'éligibilité d'octroi de cette aide devront être arrêtées.

(**) Les promoteurs privés devront bénéficier de mesures incitatives sur le plan fiscal durant ces six ans de constructions et des indicateurs clairs de résultats seront définis afin de contraindre ceux à résorber de manière efficace le problème du logement et de l'emploi.

Les contraintes à surmonter

Comme nous l'avons souligné précédemment, ce vaste programme peut être considéré comme un axe porteur d'une politique de relance économique à fort potentiel de création d'emplois, nous encourageons les autorités à investir dans ce programme ambitieux de construction de logements. Toutefois, il importe d'attirer l'attention des pouvoirs publics sur le fait que la mise en œuvre de ce programme ne serait pas réaliste si elle n'était inscrite dans le cadre d'une politique plus globale qui permette de traiter et de trouver des réponses satisfaisantes à un ensemble de contraintes liées à l'environnement du logement au Congo. Il s'agit notamment :

Du foncier

Le problème foncier peut être considéré aujourd'hui comme un des obstacles les plus sérieux si nous voulons réaliser ce vaste programme. Aussi, dans l'immédiat, et en l'absence d'un marché foncier organisé et transparent, il faut bien admettre que le programme de construction proposé ne pourra pas être lancé effectivement, faute de terrains d'assiette, si l'Etat ne se mobilise pas pour y trouver les solutions.

La contrainte étant tout à la fois celle de la disponibilité des terrains et/ou celle de leurs coûts prohibitifs, les parcelles publiques ou privées destinées à servir d'assiette à des activités protégées (logement social, équipements publics) devront être, nécessairement, cédées de gré à gré et faire l'objet, ainsi, de subvention explicite quant à leur prix d'acquisition.

Les facilitations pour l'accès aux terrains constructibles devront être accordées à toutes les entreprises et à tous les promoteurs, publics ou privés, qui souhaitent participer à la réalisation des objectifs qui seront définis par les autorités publiques en matière de construction de logements. Enfin, l'Etat doit revoir ses textes afin remettre en selle le « droit de préemption » qui devra être appliqué dans le cas des projets d'utilité publique afin d'accroître son offre de terrains et de réguler progressivement un marché aujourd'hui très fortement spéculatif.

Du crédit immobilier et des revenus

Les pays qui ont opté pour des solutions efficaces aux problèmes du logement ce sont appuyés sur une politique de crédit immobilier stimulante et soutenue. Cette politique, qui n'est pas très adaptée, peu vulgarisée et peu incitative, devrait viser notamment à rendre solvables les citoyens congolais désireux de prendre en charge leur problème de logement. Ainsi, dans ce contexte de faiblesse manifeste des revenus salariaux, les quelques formules de prêts à l'achat ou à la construction pratiquées actuellement par la seule banque de la place (Banque Congolaise de l'Habitat) sont difficilement soutenables, y compris pour les catégories intermédiaires.

Sur un autre plan, celui du financement de l'offre, les investisseurs et promoteurs, notamment privés, devraient eux aussi bénéficier de conditions encourageantes : cela contribuera non seulement à améliorer le rapport qualité - prix dans la construction. Le problème posé est toutefois délicat puisqu'il faut agir sur deux paramètres essentiels que sont : la durée de remboursement et le taux d'intérêt. Une proposition incitative qui rendrait éligible au crédit immobilier tous les demandeurs de logements dont le salaire mensuel est supérieur à 75 000 CFA doit être étudiée sur le court terme.

Des conditions de réalisation du programme

Les intervenants dans l'acte de bâtir sont nombreux. Pour garantir un aboutissement correct de tout projet de construction, il faudrait que chacun d'eux joue son rôle au mieux de ses capacités et dans les meilleures conditions possibles, car la défaillance d'un seul d'entre eux contrarie et pénalise le projet dans son ensemble. Réunir ces conditions est fondamentalement de la responsabilité et du devoir de l'Etat et de son administration.

L'ambition clairement affichée dans le présent article est d'inciter les pouvoirs publics à mettre en place toutes les conditions techniques et économiques nécessaires pour faire face à un besoin essentiel du citoyen. Toutefois, une telle ambition ne pourra être concrétisée si la politique de construction du logement ne s'insère pas harmonieusement à l'intérieur d'une politique nationale d'aménagement du territoire.

Outre, les difficultés liées aux capacités de réalisation ou au financement. On ne peut manquer de relever quelques insuffisances qui aujourd'hui minent le développement du secteur, ainsi :

• Un simple regard sur le paysage urbain permet de se rendre compte de l'absence d'une politique de la ville avec pour corollaire une croissance désordonnée et démesurée des quartiers périphériques dont la densité devient inquiétante, avec leur lot de constructions anarchiques et illicites. Ces quartiers, qui sont souvent marqués par un sous équipement chronique, des aménagements insuffisants et des viabilités souvent inexistantes, constituent des terreaux fertiles aux maux sociaux sous toutes leurs formes.

• La disponibilité des infrastructures essentielles: (transports, routes, télécommunications, eau, assainissement, etc.) est un problème qui mérite qu'on s'y penche, compte tenu des limitations de ressources qui ont marqué les politiques d'équipement public au long des dernières années. Ainsi donc, la politique anarchique et non maîtrisée de construction du logement est, par elle même, un handicap aggravant et générateur de surcoûts. Dans certains cas, ses préjudices peuvent même s'avérer irrémédiables, y compris pour les programmes d'équipement qui pourront être décidés, à l'avenir ;

La faible intervention du secteur privé dans la promotion immobilière.

L'absence sur le plan national de structures capables (tant privées que publiques) de réaliser ce vaste programme peut constituer un sérieux handicap. Les quelques projets de constructions qui sont recensées actuellement sur l'ensemble du territoire sont le fruit soit de la coopération Chino-Congolaise ou soit le résultat d'initiatives de quelques privées (à échelle très limitée). Il n'existe véritablement pas d'entreprises d'envergure dans le domaine et les pouvoirs publics et les partenaires financiers doivent s'atteler à mettre en œuvre des mesures incitatives pour susciter l'intérêt des opérateurs économiques. Comme nous l'avons dit précédemment, pour que la nation puisse en tirer un retour sur investissement conséquent, il faut que les entreprises nationales, notamment privées, soient privilégiées dans ce programme de construction de logements. L'intervention des capacités étrangères, sans être exclue à priori, devrait rester modeste.

La faible capacité de production de matériaux locaux de construction

En dépit d'énormes gisements de matières premières (faiblement exploités ou presque pas) dont disposent le Congo Brazzaville, force est de constater que la production de matériaux locaux de construction est toujours est toujours à l'étape embryonnaire. L'un des freins à l'accession à la propriété des citoyens congolais est sans nul doute, le coût prohibitif des matériaux de construction qui pour la plupart sont importés. Ce qui bien évidemment influe sur le mode et le coût de construction. Le développement de centre production des matériaux locaux (briques, bois de charpentes, gravier, tuiles) à proximité de carrière pourrait non seulement faire baisser les coûts de production des logements, mais aussi constituer des opportunités d'insertion d'une main-d'œuvre importante favorisant ainsi l'émergence d'une classe de petites et moyennes entreprises.

En conclusion

Malgré les projets qui sont en cours de réalisation dans le domaine, notamment pour ce qui est du logement social, l'impact de ce progrès restea limité tant que les principales contraintes n'auront pas été dénouées. Le problème du logement étant une des manifestations de la pauvreté dans notre pays le Congo, il est clair que toute recherche de solution ne peut être viable que dans le cadre d'une vision globale et cohérente : en particulier, si des programmes aussi larges que possible doivent être lancés à bref délai, avec des moyens financiers conséquents dégagés à cet effet par les pouvoirs publics, il importe que, dans le même temps, soient initiées les mesures de portée plus longue, celles qui agissent sur les contraintes directes (foncier, crédit, emploi, revenus, etc.) comme celles qui participent du développement équilibré (environnement à préserver, urbanisation à maîtriser, rénovation du cadre bâti, répartition spatiale de la population, etc.). Le succès d'un tel programme nécessite la mobilisation de toutes les personnes ressources ou professionnels du domaine. A ce titre, nous estimons qu'il est opportun que les pouvoirs publics prennent l'initiative d'organiser un atelier de travail pour la circonstance qui sera chargé d'évaluer la présente proposition.

Rémy Mouyabi 

Promotion immobilière et Gestion des collectivités locales

 rp_mouyabi@yahoo.fr / (242) 626 90 18

Congo pluriel, mai 2010

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